Cass. 3e civ. 10 novembre 2010 n° 09-15.937 (n° 1328 FS-PB), Sté Stock Plus c/ Sté Micnat
La Cour de cassation rappelle les conditions d'une mise en oeuvre efficace d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Un bail commercial comportait une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice du coût de la construction. Plus de deux ans et demi après la date de la révision, le bailleur informait son locataire du nouveau montant du loyer ; deux mois plus tard, il mettait en œuvre la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers dus en application de la clause d'indexation.
Le locataire avait contesté la résiliation du bail constatée par la cour d'appel en faisant valoir, d'une part, que le manquement reproché n'était pas visé par la clause résolutoire et, d'autre part, que celle-ci avait été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur.
Sur le premier point, la Cour de cassation a jugé que le commandement de payer avait valablement visé un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile. Elle a en revanche censuré la décision de la cour d'appel qui n'avait pas recherché, comme cela lui était demandé, si en poursuivant la résiliation du bail le bailleur n'entendait pas faire cesser l'exploitation concurrente d'un commerce que celui-ci possédait par ailleurs.
à noter
L'affaire soumise à la Cour de cassation est l'occasion de rappeler les conditions nécessaires à l'efficacité de la mise en œuvre d'une clause résolutoire.
– Le bailleur doit invoquer un manquement au bail, ce qui implique, d'une part, la violation d'une stipulation expresse du bail (Cass. 3e civ. 8-1-1985 no 83-15.132 : Bull. civ. III no 6 ) et, d'autre part, que l'infraction soit contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, laquelle est interprétée restrictivement par les juges (Cass. 3e civ. 19-5-2004 no 02-20.243 : RJDA 8-9/04 no 953 ). Si, à défaut de précision particulière, la clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement des loyers ne s'étend pas aux rappels de loyers dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 11-7-1990 no 1364 : RJDA 1/91 no 5 ), elle s'applique nécessairement en cas de rappel de loyers résultant de l'application d'une clause d'échelle mobile qui permet, sans autre formalité, une révision automatique et de plein droit du loyer.
– Toute clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi (C. civ. art. 1134 ), et les juges du fond sont tenus de rechercher si tel est le cas quand cette recherche leur est demandée par le locataire (Cass. 3e civ. 5-6-1991 no 89-21.166 : RJDA 8-9/91 no 692 ; Cass. 3e civ. 24-9-2002 no 01-12.725 : RJDA 12/02 no 1239 ).
Auteur : Editions Francis Lefebvre
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