CA Paris 8 septembre 2010 n° 08-24467, ch. 5-3, Sté Petite Fleur c/ Mselati

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction si la société locataire n’est pas immatriculée au RCS à la date de délivrance du congé.

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (C. com. art. L 145-1, I-al. 1).

Une société en formation avait acheté un fonds de commerce et n’avait obtenu son immatriculation au RCS que le lendemain du jour où le propriétaire des locaux dans lesquels était exploité le fonds lui avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Après avoir rappelé que l’immatriculation du locataire au RCS doit s’apprécier à la date de délivrance du congé, la cour d’appel de Paris a jugé que la société ne pouvait pas palier son défaut d’immatriculation en faisant valoir qu’à cette date, elle était immatriculée à l’Urssaf et au fichier Siret et titulaire d’un compte bancaire.

La cour d’appel a en outre estimé que le bailleur n’avait pas commis de fraude dans la mise en oeuvre du congé pour les raisons suivantes :

  • le congé avait été donné plus de deux mois après la date l’acquisition du fonds de commerce par la société en formation, ce qui constituait un délai raisonnable pour régulariser l’immatriculation ;
  • le motif invoqué pour refuser le renouvellement était fondé ;
  • l’immatriculation tardive de la société au RCS lui était imputable car elle avait déposé un dossier incomplet et tardé à le régulariser.

à noter

1° Le locataire commercial ne peut bénéficier du renouvellement de son bail que s’il est immatriculé au RCS à la date de délivrance du congé (Cass. 3e civ. 2-7-1985 n° 84-11.373 : Bull. civ. III n° 105) ou de la demande de renouvellement (Cass. 3e civ. 25-10-1983 : JCP G 1985 II n° 20371) ainsi qu’à la date d’effet du congé (Cass. 3e civ. 20-3-1991 n° 89-20.349 : RJDA 5/91 n° 386).

2° Lorsque les fondateurs d’une société achètent un fonds de commerce et un droit au bail pour le compte de la société en formation avant son immatriculation au RCS, ils exposent la société au risque d’un refus de renouvellement du bail. Ce risque ne se limite pas au cas où la période de formation de la société coïncide avec celle précédent immédiatement le renouvellement du bail dès lors qu’il n’est pas interdit au bailleur de donner congé à l’avance, même avec un très long préavis (Cass. 3e civ. 9-11-1981 n° 80-12.972 : Bull. civ. III n° 81).

Auteur : Editions Francis Lefebvre

Pour accéder au site des Editions Francis Lefebvre, cliquez ici