Cass. com. 14 décembre 2010 n° 10-10.165 (n° 1279 F-D), Bertrand c/ Sté BNP ParibasCass. com. 14 décembre 2010 n° 10-15.678 (n° 1280 F-D), Muller c/ Association caisse de crédit mutuel Mulhouse Europe
L'information du souscripteur de parts de société civile de placement immobilier doit être cohérente avec l'investissement proposé et mentionner les risques qui y sont attachés.
Une banque qui propose à un client de souscrire à des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) doit, comme tout prestataire de services d'investissement, communiquer au client les informations lui permettant de comprendre la nature de son placement et les risques qui y sont attachés (C. mon. fin. art. L 533-12, II). A ce titre, l'information doit être cohérente avec l'investissement proposé et mentionner le cas échéant les caractéristiques les moins favorables qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés.
I. Jugé qu'une banque avait respecté cette obligation à l'égard d'un client ayant subi une perte de valeur de ses parts : avant la signature du bulletin de souscription, le client avait reçu et pris connaissance des statuts de la SCPI et d'une note d'information visée par l'autorité de marché mentionnant l'éventualité de pertes ; le client reconnaissait expressément dans le bulletin avoir été informé du fait que la société ne garantissait pas la revente des parts ; les statuts de la SCPI précisaient que les pertes éventuelles seraient supportées par les associés proportionnellement à leur nombre de parts
II. Jugé à l'inverse qu'une banque n'avait pas respecté son obligation d'information en communiquant à un client ayant subi des pertes une note mentionnant les indications suivantes : la société de gestion de la SCPI, filiale de la banque, avait créé et géré 10 SCPI représentant une capitalisation de 500 millions d'euros ; la SCPI avait été créée à la demande d'Eurodisney pour loger une partie de son personnel ; les perspectives de valorisation à moyen terme de l'immobilier d'habitation locatif étaient prometteuses ; Eurodisney avait accordé à la SCPI une garantie d'occupation des immeubles de neuf ans ; la rentabilité d'exploitation en année pleine devait être de l'ordre de 5 % du prix de souscription avant impôt. Même si ces informations n'étaient pas inexactes, mensongères ou illusoires et même si l'implantation en France d'Eurodisney ouvrait des perspectives de développement rapide et durable, cette note ne mentionnait aucun risque inhérent au placement proposé.
à noter
La Cour de cassation applique à la souscription de parts de SCPI les règles d'information qu'elle a dégagées pour les souscripteurs de parts de fonds commun de placement (Cass. com. 24-6-2008 n° 06-21.798 : RJDA 11/08 n° 1135). Elle précise aussi qu'une telle souscription ne présentant pas de caractère spéculatif, la banque n'est tenue à aucune obligation spéciale de mise en garde à l'égard du souscripteur.
Auteur : Editions Francis Lefebvre
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