Cass. 3e civ. 13 juillet 2010 n° 09-15.409 (n° 945 F-D), Sté Crédit mutuel Pierre 1 c/ Sté O'Restauration
Le bailleur qui manque à son obligation de délivrance en donnant en location un local à usage exclusif de restaurant-brasserie dépourvu de système d'extraction de l'air pollué ouvre au locataire le droit d'agir en exception d'inexécution.
Manque à son obligation de délivrance le bailleur qui loue à usage exclusif de restaurant-brasserie un local ne comportant pas la gaine d'extraction de l'air pollué de la cuisine exigée par la réglementation sanitaire. En effet, le contrat de bail ne transférait pas au locataire la charge de réaliser un dispositif d'extraction des fumées et le bailleur n'avait pas informé le locataire avant la conclusion du bail des difficultés techniques liées à la conduite de tels travaux. Par suite, le locataire pouvait valablement se libérer de l'obligation de payer les loyers en invoquant l'exception d'inexécution. à noter :
L'obligation de délivrance à la charge du bailleur (C. civ. art. 1719, 1°) lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle. Cette obligation, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat. Aucune clause du bail n'est nécessaire pour qu'elle s'impose au bailleur qui ne peut pas s'en exonérer. Pour une autre illustration concernant une gaine d'extraction, voir Cass. 3e civ. 26-3-1997 n° 95-14.103 : RJDA 7/97 n° 883.
L'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ouvre au locataire le droit d'invoquer l'exception d'inexécution ou d'agir en exécution forcée, en résiliation ou en résolution du bail. Il peut cumuler ces actions avec une action en responsabilité en vue d'obtenir des dommages-intérêts lorsqu'il a subi un préjudice.
L'action en exception d'inexécution a pour effet de libérer le locataire de son obligation de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur (Cass. 3e civ. 8-6-1988 n° 87-11.107).
Auteur : Editions Francis Lefebvre
Pour accéder au site des Editions Francis Lefebvre, cliquez ici
