Cass. 3e civ. 17 novembre 2010 n° 09-17.297 (n° 1349 FS-PBR), Braconnier c/ Ojalvo

La lettre notifiant la promesse de vente d’un immeuble à l’acquéreur non professionnel n’a pas à faire expressément référence à la faculté de rétractation dont il dispose.

L’acheteur non-professionnel d’un immeuble d’habitation peut se rétracter dans un délai de sept jours qui court à compter du lendemain de la notification qui lui est faite de la promesse ou de l’acte sous seing privé de vente (CCH art. L 271-1).

Ce texte n’exige pas, vient de préciser la Cour de cassation, que la lettre de notification de l’acte de vente fasse référence à la faculté de rétractation ouverte à l’acheteur. En conséquence, elle a cassé la décision d’une cour d’appel qui, après avoir relevé que l’acte notifié reproduisait en substance les dispositions de l’article L 271-1, avait estimé que la lettre de notification de cet acte ne respectait pas les conditions prévues par ce texte dès lors qu’elle ne comportait aucune référence au droit de rétractation.

à noter

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe la forme de la notification de l’acte de vente (lettre recommandée AR ou tout autre moyen garantissant la détermination de la date de réception ou de remise) mais pas son contenu.

Dans une précédente affaire, la Cour de cassation avait jugé que les conditions d’information posées par l’article L 271-1 avaient été respectées, dès lors que l’acte de vente mentionnait expressément les conditions et les délais de rétractation et que cet acte avait été adressé à l’acquéreur accompagné d’une lettre recommandée AR lui rappelant sa faculté de rétractation (Cass. 3e civ. 10-10-2007 n° 06-16.223 : RJDA 3/08 n° 255). On aurait pu en déduire que la référence au droit de rétractation dans la lettre de notification s’imposait. Mais dans cette espèce, l’acheteur contestait la régularité de la notification qui devait, soutenait-il, contenir les termes de l’article L 271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de sept jours. Ce sont ces exigences que la Cour de cassation avait alors rejetées.

La Cour de cassation précise donc ici sa position : il n’est même pas nécessaire que la lettre de notification évoque le droit de rétractation. Cette lettre a simplement pour objet de constituer la preuve du point de départ du délai de rétractation et l’acte pourrait tout aussi bien être notifié à l’acquéreur sans lettre d’accompagnement. Seul compte, pour l’application de l’article L 271-1, que l’acquéreur ait été informé de l’existence à son profit d’un droit de rétractation, des formes et du délai dans lesquels il peut l’exercer. Il appartient donc aux juges du fond de rechercher si l’acquéreur a reçu une information suffisante, peu important qu’elle résulte de la lettre de notification ou de l’acte de vente.

Auteur : Editions Francis Lefebvre

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