Cass. 3e civ. 10 novembre 2010 n° 09-16.927 (n° 1325 FS-D), Sté DHB c/ Bonnecaze

En cas d'annulation du contrat de location-gérance portant sur un fonds exploité dans des locaux commerciaux loués, le propriétaire du fonds qui n'est pas immatriculé au RCS n'a pas droit au renouvellement du bail commercial.

Un bailleur de locaux commerciaux dans lesquels était exploité un fonds de commerce que son locataire avait donné en location-gérance avait délivré un congé portant refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction. Le contrat de location-gérance ayant été ultérieurement annulé, le bailleur s'était rétracté et avait refusé de payer l'indemnité en raison de l'absence d'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La cour d'appel de Paris avait jugé que le bailleur ne pouvait pas utilement se prévaloir d'une absence d'immatriculation du locataire pour lui dénier le droit à la propriété commerciale en se fondant sur l'argumentation suivante : la condition d'immatriculation du locataire doit s'apprécier au regard de la situation existant lors du congé et de sa date d'effet, soit en l'espèce, en l'état d'une location-gérance en cours avec une immatriculation du locataire-gérant qui dispensait le locataire d'une immatriculation propre ; l'immatriculation du locataire-gérant, simple acte d'administration du fonds, avait été supprimée après le jugement ayant annulé la location-gérance.

La Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant aux juges du fond d'avoir statué ainsi alors que, du fait de l'annulation de la location-gérance, le propriétaire du fonds (locataire des locaux) ne pouvait pas prétendre à une indemnité d'éviction sans justifier de son immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers.

à noter

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers lors de sa demande de renouvellement (Cass. 3e civ. 18-5-2005 no 04-11.985 : RJDA 8-9/05 no 940 ) ou lors de la délivrance du congé par le bailleur et de sa prise d'effet (Cass. 3e civ. 10-7-2002 no 00-20.909 : RJDA 11/02 no 1118  ; Cass. 3e civ. 2-6-1999 no 97-19.324 : RJDA 8-9/99 no 896 ). Cette immatriculation n'est toutefois plus exigée lorsque le locataire a donné le fonds de commerce en location-gérance (C. com. art. L 145-1, II ). Destinée à simplifier les formalités à la charge du propriétaire du fonds, cette dispense montre ses limites en cas d'annulation de la location-gérance. L'effet rétroactif de l'annulation fait renaître sur la tête de ce dernier une obligation dont il était dispensé. Pour parer à toutes éventualités, les propriétaires de fonds mis en location-gérance peuvent avoir intérêt à s'immatriculer au RCS en qualité de locataire non-exploitant.

Auteur : Editions Francis Lefebvre

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