Cass. 3e civ. 8 décembre 2010 n° 09-16.939 (n° 1451 FS-PBI)

La clause résolutoire insérée dans un bail et accordant au locataire un délai inférieur à un mois pour remédier au manquement invoqué par le bailleur est nulle ; le commandement qui vise la clause étant en conséquence sans effet, même s'il respecte le délai d'un mois.

La clause résolutoire insérée dans un bail et accordant au locataire un délai inférieur à un mois pour remédier au manquement invoqué par le bailleur est nulle ; le commandement qui vise la clause étant en conséquence sans effet, même s'il respecte le délai d'un mois.

Toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (C. com. art. L 145-41).

La clause résolutoire insérée dans un bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail serait résilié. Le bailleur, qui avait mis en oeuvre la clause en respectant le délai légal d'un mois, faisait valoir que la clause devait produire effet. Selon lui, si la mention d'un délai de quinze jours assortissant la clause résolutoire était illicite au regard de l'article L 145-41 du Code de commerce et devait effectivement être annulée, cette nullité n'affectait ni la clause dans son principe, ni le commandement.

Argument écarté par la Cour de cassation : la mention d'un délai de quinze jours dans la clause résolutoire tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L 145-41 du Code de commerce.

à noter

Solution inédite. On sait que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré au locataire doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose ce dernier pour remédier au manquement invoqué par le bailleur (Cass. 3e civ. 31-10-1989 n° 88-12.590 : Bull. civ. III n° 200 ; Cass. 3e civ. 6-3-1996 n° 93-17.520 : RJDA 6/96 n° 756). Toutefois, qu'en est-il lorsque, comme en l'espèce, le commandement fait mention de ce délai mais que la clause résolutoire qu'il vise accorde au locataire un délai inférieur pour s'exécuter ? La clause est nulle, comme toutes les clauses faisant échec aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux (application de l'article L 145-15 du Code de commerce). Contrairement à ce que soutenait le bailleur, la mention illicite ne pouvait pas être isolée. La clause résolutoire étant indivisible, l'irrégularité de l'une de ses mentions entachait sa validité dans son ensemble. La clause étant nulle, le commandement de payer la visant était privé d'effets (dans le même sens, CA Paris 28-9-2005 n° 05-9136).

Auteur : Editions Francis Lefebvre

Pour accéder au site des Editions Francis Lefebvre, cliquez ici