Cass. 3e civ. 15 décembre 2010 n° 09-15.211 (n° 1485 FS-PB), Sté Akerys promotion c/ Sté A3X promotion
L'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire d'une promesse de vente d'immeuble doit lui être restituée lorsque la non-réalisation de la vente ne lui est pas imputable.
Une promesse de vente d'un terrain avait été consentie sous condition suspensive de l'absence d'exercice d'un droit de préemption. Par un avenant ultérieur, le bénéficiaire avait renoncé à se prévaloir de cette condition. Une date avait été fixée pour la signature de l'acte de vente et le bénéficiaire de la promesse avait versé des « acomptes ». La commune ayant ensuite exercé son droit de préemption, la vente n'était pas intervenue et le bénéficiaire de la promesse avait demandé la restitution des sommes versées. La cour d'appel de Toulouse avait rejeté sa demande en raison de sa renonciation à la condition suspensive.
La Cour de cassation vient de censurer cette décision. Le versement avait toujours constitué dans l'intention et la volonté des parties une indemnité d'immobilisation et la non-réalisation de la promesse n'était pas imputable à son bénéficiaire. à noter
La conclusion d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble s'accompagne généralement du versement d'une somme d'argent par le bénéficiaire. Couramment appelée, improprement, « indemnité d'immobilisation », voire « dépôt de garantie », « acompte », « arrhes » ou « dédit », cette somme constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Cass. 1e civ. 5-12-1995 n° 93-19.874 : RJDA 4/96 n° 477). Cette indemnité est la contrepartie de la possibilité qui est offerte au bénéficiaire de la promesse de former la vente à son profit en levant l'option. Elle est acquise au promettant lorsque le bénéficiaire abandonne le projet d'achat et ne lève pas l'option. Sauf volonté expresse des parties, elle n'est pas acquise si l'absence de levée d'option et de réalisation de la vente résulte du fait du promettant ou, comme dans l'affaire ci-dessus, d'une cause extérieure. La défaillance de la condition suspensive rend la promesse caduque et les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant celle-ci. L'indemnité d'immobilisation doit donc être restituée.
Au cas d'espèce, la renonciation par le bénéficiaire de la promesse à la faculté d'invoquer la condition suspensive avait permis aux parties de fixer une date de signature pour l'acte de vente sans attendre l'issue de la condition mais elle n'avait pas entraîné la renonciation du bénéficiaire de la promesse à obtenir la restitution de l'indemnité. Les sommes versées par le bénéficiaire avaient en outre été improprement qualifiées d'acomptes : elles ne changent de nature pour s'imputer comme un acompte sur le prix de la vente qu'au cas où celle-ci a lieu.
Auteur : Editions Francis Lefebvre
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